היתר בניה הוא רשיון בצורת מסמך פורמלי המאפשר לכם ביצוע שינויים בנכס או בקרקע שלכם. היתר הבניה מוענק לכם על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה. להיתר הבניה יש תוקף. תוקפו של היתר הבניה הוא הזמן בו עליכם לסיים את פרויקט הבניה שלכם. מה התוקף? האם אפשר להאריך? כיצד אפשר להאריך? ריכזנו עבורכם מידע לכל השאלות.
מה התוקף של היתר בניה?
כפי שציינו מעל, היתר בניה הוא רשיון שמאפשר לכם לבנות ולשנות את הנכס שלכם. להיתר הבניה יש תוקף של שלוש שנים מיום קבלת ההיתר. כלומר- מהרגע בו קיבלתם את היתר הבניה יש לרשותכם שלוש שנים לסיים את פרויקט הבניה המתוכנן. יש לקחת בחשבון, שאם לא התחלתם את פרויקט הבניה אחרי שנה מהיום בו קיבלתם את היתר הבניה- היתר הבניה יבוטל. דבר נוסף שיגרום לביטול היתר הבניה הוא הפסקת פרויקט הבניה לתקופה של שנה ומעלה. בשני המקרים, לא ניתן לבקש בקשה לחידוש היתר הבניה ואם זה יקרה תצטרכו לעבור את תהליך הבקשה להיתר בניה שוב.
האם אפשר להאריך את התוקף?
התשובה היא כן- אפשר להאריך את תוקף היתר הבניה. אם לא הספקתם לסיים את פרויקט הבניה שלכם לאחר שלוש שנים, תוכלו להאריך את תוקף היתר הבניה. אך הדבר דורש תהליך מסוים. את תוקף היתר הבניה ניתן להאריך פעמיים בלבד לתקופה של שש שנים מקסימום (נפרט על התהליך ומה הוא כולל בפסקה הבאה).
כיצד אפשר להאריך תוקף היתר בניה?ֿ
אז כפי שציינו הארכת תוקף היתר בניה אפשרית. בדיוק כפי שהבקשה להיתר בניה מוגשת לועדה המקומית לתכנון ובניה, והיא זאת שמחליטה אם לאשר את היתר הבניה או לא, כך גם במקרה של בקשה להארכת תוקף היתר בניה. הועדה/הרשות שאישרה לכם את היתר הבניה היא זאת שתקבע אם לאשר את הארכת ההיתר. את הבקשה להארכה של תוקף היתר בניה מגישים עם טופס ספציפי של הארכת ההיתר. בבקשת ההארכה תציינו מה הסיבות שהפרויקט מתעכב, מה הושלם עד עתה, מה הצפי לסיום הפרויקט ועוד. הועדה המקומית לתכנון ובניה תבחן את הבקשה ותחליט אם לאשר את ההארכה או לא. בדרך כלל, רוב הבקשות להארכת תוקף היתר בניה מאושרות על ידי הועדה. כדי להיות בטוחים שהבקשה שלכם תאושר, מומלץ לקבל סיוע מאיש מקצוע מתאים. אנשי המקצוע מכירים את הדרישות ויוכלו לעזור לכם בניסוח הבקשה, בדיוקו של תוכן הבקשה ובהוספת כל הפרטים החשובים על מנת שתקבלו את הארכת תוקף היתר הבניה. במידה והבקשה אושרה, הארכת היתר הבניה תנתן לשלוש שנים נוספות. אם שלוש השנים של ההארכה עברו ועדיין לא הספקתם לסיים את פרויקט הבניה תוכלו להגיש בקשת הארכה נוספת לועדה המקומית. במידה וגם הבקשה הזו תאושר תקבלו שלוש שנים נוספות להיתר הבניה. לאחר מכן לא תוכלו להאריך שוב את תוקף היתר הבניה. כלומר, סך כל ההארכה שתוכלו לקבל הוא שש שנים מקסימום.
מדוע היתר בניה ניתן עם תוקף?
הסיבה העיקרית לכך שהיתר בניה ניתן עם תוקף היא שהועדה המקומית מנסה למנוע כמה שיותר בעיות בכל הנוגע לתכנוני בניה חדשים. אם היתר הבניה יינתן ללא תוקף, והאדם שקיבל את היתר הבניה יתחיל את תהליך הבניה רק לאחר שנים רבות, יש סיכוי שתוכנית הבניה כבר לא תהיה רלוונטית. הגורמים לכך יכולים להיות שינוי של פני השטח, שכנים חדשים שיתנגדו להיתר הבניה ועוד. לכן הועדה המקומית לתכנון ובניה מגבילה את היתר הבניה לתקופה של שלוש שנים לסיום הפרויקט ולתקופה של שנה לתחילתו.
בדיקת היתר בניה
הליך היתר בניה הינו הליך בירוקרטי מסובך, הליך אשר ידרוש ממכם מאמצים רבים בכדי לקבל את האישור. לקבלת האישור יש לעבור מספר שלבים אשר מומלץ לעבור אותם בליווי מקצועי מצד חברה מקצועית, אדריכל או מהנדס. היתר בניה מקנה לכם את האפשרות לבנות מבנה חדש או תוספת למבנה קיים. כמו כן, יש להכיר בהבדלים בהם יש צורך באישור להיתר בניה ובין מקרים בהם תוכלו לבנות ללא כל אישור.
בדיקת היתר בניה – בדיקה אישית
השלב המוקדם ביותר של הנפקת היתר בניה הוא בדיקה אישית, בדיקה שאין בה צורך באיש מקצוע, אך תמיד מומלץ להיעזר באחד בכדי לוודא שאתם פועלים נכון. ניתן למצוא את היתר הבניה ברשות המקומית בה נמצא הנכס. במקרה בו ההיתר אינו נמצא במערכת ניתן להזמין אותו או לבדוק בתשריט הבית המשותף האם בוצע תכנית לצרכי רישום.
כמו כן, תוכלו לבנות למודד מחוזי אשר יאתר את היתר הבניה.
לתהליך זה קוראים בקשת מידע, והוא נעשה על ידי הגשת טופס ייעודי, מידע נדרש להיתר. בקשה זו מקנה למבקש את הפרטים הרלוונטים על מנת להתחיל בתהליך, ובעצם לבחון אם יש אפשרות להוספת מבנה או הקמה של אחד באותו אזור. עליכם יהיה למלא פרטים כמו תיאור פרטי הקרקע, פרטים אישיים של המבקש ועוד… תהליך זה אינו מחייב אתכם בסיוע של איש מקצוע, אך הסבירות להגיע לתוצאה מדויקת גבוהה יותר כאשר אתם עובדים לצד גורמים מקצועיים.
בדיקת היתר בניה – האם תמיד צריך אישור?
הליך היתר בניה עלול להיות מבלבל מאוד. ישנם מקרים בהם יש חובה באישור היתר בניה על מנת להפוך את הבניה לחוקית. כמו כן, כאשר אתם רוכשים נכס קיים רצוי לוודא שיש את כל האישורי, במקרה בו קניתם נכס ואין עליו אישור, או במקרה בו תרצו להפוך מבנה שאינו חוקי לחוקי עליכם לעבור הליך המכונה לגליזציה. כל שינוי במבנה קיים, הריסת מבנה או הקמת מבנה חדש חייב ברישיון היתר בניה.
גם כאשר אתם רוצים תוספת למבנה קיים יש חובה באישור, זה יכול להיות חניה מקורה, חלון חיצוני, סגירת מרפסת ועוד. כל שינוי חיצוני דורש היתר. אך מה בנוגע לשינויים פנימיים? שינוי פנימי אינו דורש היתר, אלא אם כן השינוי משפיע על שטח המבנה או עלול לפגוע בשלד הבניין. תמיד יש מקרים שהם יוצאים מן הכלל, אך בכל אופן יש לוודא זאת מול הרשות המקומית.
בדיקת היתר בניה – מהם השלבים לקבלת היתר בניה?
השלב הראשון הינו חובה וקריטי בשביל לעבור את השלבים הבאים באופן בטוח. השלב הראשון הוא בחירת איש המקצוע אשר ילווה אתכם לקבלת האישור הסופי, ללא אדריכל, מהנדס או בעל מקצוע אשר יוכל לעבור מול הגורמים לקבלת היתר בניה לא תוכלו להמשיך בתהליך. תפקידם של בעלי המקצוע הוא לבחון את הבקשה שלכם, לבחון את האישורים הנדרשים וטיפול בכל הנוגע לרגולציה. יש לבצע מדידות של המבנה ושל הבניה אותה תרצו להקים לאחר קבלת האישור, זאת על ידי בוחן חיצוני מטעם ועדת התכנון המקומית. לאחר מספר שבועות תקבלו את תיק מידע אשר כלול בו את כל המידע אליו אתם נדרשים לגבי הזכויות והחובות שלכם. מלבד לכך עליכם יהיה להנפיק את כל האישורים הרלוונטים על מנת להמשיך בתהליך.
ישנם אישורים רבים הנדרשים על מנת לקבל את היתר הבניה בסופו של דבר, אישורים אשר מהווים אסמכתא שאכן הבניה חוקית ובטוחה, אישורים מארגונים שונים כמו ארגון הכבאות, מיגון והנדסה ועוד. רבים אומרים שהליך היתר בניה לוקח זמן ארוך ויכול אף להגיע למספר שנים, אך עם איש המקצוע אשר עובד אתכם הינו מקצועי, הוא ידאג לקבל את כל האישורים הנדרשים תוך פרק זמן קצר – דבר אשר מקצר את התהליך באופן משמעותי. לאחר מכן עליכם לשלוח את כל האישורים לוועדה המקומית, כעת יש לחכות לקבלת האישור או דחייה בטענה שאין את כל האישורים הנדרשים או שאינם בתוקף. עוד דגש חשוב הוא להנפיק אישורים אקטואליים בסמוך לבקשה, אישורים אקטואליים יחסכו לכם לא מעט כאב ראש.
לא תמיד הועדה מאשרת את המשך התהליך בפעם הראשונה, אין לכם ממה להילחץ. שימו לב, אדריכל מקצועי ידע לשים לב לכל הדקויות שכן כמו שלכם מקציבים זמן לשליחת האישורים, כך גם הגורמים מהם אתם מנפיקים את האישורים חייבים לעמוד בלוח זמנים. נכון, כמעט תמיד גורמים אלו לא עומדים בלוח הזמנים, אך בשיתוף פעולה עם אדריכל מקצועי אתם תקבלו את כל האישורים במועד מוקדם.
לאחר אישור האישורים ששלחתם הגענו לשלב האחרון בתהליך, שלב ההחלטה. לאחר קבלת ההחלטה מצד הרשויות יש לשלם את כל אגרות הבניה והמקדמות הנדרשות להמשך התהליך. רק לאחר תשלום כל האגרות והמקדמות תוכלו לקבל את היתר הבניה תוך 14 ימי עבודה.
בדיקת היתר בניה – בחירת איש מקצוע
אחד הפרמטרים החשובים והקריטים עבור כל מבקש היתר בניה הוא בחירת איש המקצוע אשר ילווה אותו בהליך הבקשה. הסיבה לכך היא שללא ליווי מקצועי הסבירות שלכם לקבלת היתר בניה פוחתת. ההצעה הרווחת היא לפנות לאדריכל מקצועי עתיר ניסיון אשר יוכל לסייע לכם בכל הליך בקשת ההיתר. תוכלו לבחור בין איש מקצוע פרטי ובין משרד, כאשר משרד אנשי מקצוע הינו בעל עוצמה גדולה יותר הן מבחינת ידע והן מבחינת קשרים לגורמים הרלוונטים לקבלת האישורים הנדרשים. שימו לב, לעיתים גם במקרה בו אתם פונים לאיש מקצוע מהשורה הראשונה ייתכן ולא תקבלו את האישור המיוחל. הסיבה לכך היא שלעיתים היתרי בניה אינם מאושרים מכיוון שבנייה באזור אינה בטיחותית עבור השכנים ועבור המתגוררים.
בדיקת היתר בניה – מחיר
לרוב בדיקת היתר בניה תחשב כחלק מעלות כל תהליך הפרויקט. מחיר הפרויקט כולו משתנה בהתאם לפרמטרים רבים, לכן אין לאמוד מחיר מדויק. מחיר הפרויקט תלוי בסוג הבקשה שלכם ובאזור בו אתם רוצים להגיש את הבקשה. כמו כן, המיקום והבקשה אינה משפיעה רק על המחיר, אלא גם על משך ההליך עד לקבלת האישור. ישנם מקרים בהם לקוחות מחכים שנים על גבי שנים עד לקבלת אישור מכיוון שהקרקע אינה מזוהה עם גורם כלשהו, או שהמקום אינו מוכן לבנייה עדיין. בדרך כלל בקשות מינוריות יותר כמו הוספת חלון חיצוני, בניית חנייה מקורה, סגירת מרפסת וכד' לוקחות זמן קצר עד לקבלת האישור. בכל אופן, בניה ללא אישור נחשבת לעבירה פלילית, עבירה בעלת השלכות כלכליות ואף פליליות במקרה בו יש סכנה לחיים של אנשים. היתר בניה הוא לא עוד אישור בשביל לסמן ווי, יש סיבה לכך שהתהליך הינו מסובך ומערב בתוכו כל כך הרבה גורמים חיצוניים.
בדיקת היתר בניה – מסקנות
בדיקת היתר בניה היא השלב הראשון שיש לעשות לפני שמתחילים את כל ההליך הבירוקרטי מול הרשות המקומית. בדרך כלל התהליך לוקח מספר חודשים עד כמה שנים, אך כאשר יש לכם ליווי של איש מקצוע עתיר ניסיון התהליך מתקצר באופן משמעותי. כמו כן, המחיר אותו תשלמו בסיוע של ליווי איש מקצוע יהיה זול בהרבה מאשר אם תתחילו את התהליך לבדכם. מתפקידו של איש המקצוע לבחון את טיב העסקה וכמו כן להציף בפניכם את כל העלויות הצפויות לאורך כל התהליך.
