חריגות בניה

מעוניינים לשפץ את הבית? מוסיפים קומה נוספת? חשוב מאוד להוציא היתר בניה לשם כך. בניה ללא היתר בניה נחשבת לעבירה פלילית על החוק.

איזה סוגי חריגות בניה קיימים?

קיימים סוגים שונים של חריגות בניה.

חריגות בניה ללא היתר בניה

חריגות בניה אלו הן כאשר קיים מבנה שהבניה שלו לא אושרה. אם בניתם מבנה כזה או אם קניתם מבנה כזה ואתם משתמשים בו, זו נחשבת חריגת בניה. גם הוספת קומה/ חדר/ בניית מחסנים/ קירוי מרפסות/ הוספת חלק חיצוני כלשהו למבנה קיים,  שנעשים ללא היתר בניה נחשבים לחריגת בניה.

חריגות בניה עם סטיה מהיתר הבניה

חריגות בניה אלו מתרחשות בשלב הבניה בפועל וקורות כאשר הבניה בפועל לא תואמת את מה שאושר בהיתר הבניה. זה יכול להיות בגודל הנכס- בניתם מבנה גדול יותר מגודל המבנה שאושר לכם בהיתר הבניה וחרגתם מגבולות המותר. זה יכול להיות במיקום הנכס- בניתם באיזור שונה מהאיזור שאושר לכם בהיתר הבניה. זה יכול להיות בגובה הנכס- בניתם את המבנה בקו גובה ששונה מהגובה שאושר לכם בהיתר. נחשב לחריגות בניה חמורות מאוד.

חריגות בניה של שינוי ייעוד הנכס ממה שאושר בהיתר הבניה

חריגות בניה אלו מתייחסות לכל שימוש חורג בנכס שבבעלותכם. הכוונה היא כאשר השימוש בנכס נעשה לא על פי היתר הבניה. לדוגמא- אם הפכתם דירת מגורים לעסק (גן ילדים/ צימר וכדומה). דוגמא נוספת היא כאשר בונים על שטח חקלאי שלא הופשר בית למגורים. עוד אפשרות היא כאשר מפצלים דירה אחת למספר דירות לשם השכרה. כל אלה מפרים את היתר הבניה שניתן למבנה הקיים.

כיצד ניתן להמנע מחריגות בניה?

על מנת לא להתעסק בכאבי הראש של חריגות בניה, מומלץ לברר לפני תחילת הבניה אם דרושים אישורים. היתר בניה ניתן לכם על ידי הוועדות המקומיות לתכנון ובניה או על ידי רשות הרישוי. היתר הבניה הוא רשיון המקנה לכם את הזכות לשנות, להוסיף ולבנות את המבנה שלכם. ישנם שינויי בניה שאפשר להשיג להם אישורים במהירות כמו סגירות מרפסת, בניית גדר ועוד. שינויים אלה מצריכים אישורים שקל להשיג אותם. כאשר אתם רוצים לבנות, בררו מראש מה הבנייה מצריכה. מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע שונים כמו מהנדס או אדריכל שיעזרו לכם להחליט על תוכנית הבניה המתאימה, שידעו אילו אישורים מצריך כל דבר ויסייעו לכם בהוצאתם.

עשוי לעניין אתכם: שלבים בהוצאת היתר בנייה.

אם אתם רוכשים דירה – מה כדאי לבדוק לפני?

לפני שרוכשים דירה מומלץ לבצע את כל הבדיקות הנחוצות. הרשויות המקומיות בין אם זו עירייה או מועצה מקומית, יודעות על כל עסקה שמתבצעת בשטח הרשות בכל הנוגע למכירת נכס וקניית נכס. לאחר שהרכישה תתבצע והדירה תאוכלס בדיירים החדשים, הרשות המקומית בדרך כלל תשלח פקח שיבדוק אם יש בדירה חריגות בניה. לכן, חשוב מאוד לבדוק כיצד הבניה נעשתה והאם היא בוצעה לפי היתר בניה תקין ללא חריגות מההיתר. גם כאשר קונים דירה מקבלן וגם כאשר קונים בית מיד שניה, חשוב מאוד לבדוק שהקבלן ביצע את הבניה כראוי. בדקו בנסח הטאבו האם יש הערה כלשהי, אם יש צו הריסה או סעיף לא תקין כלשהו. הזמינו איש מקצוע מתאים שיוכל לסייע לכם לבדוק האם הבניה שנעשתה בפועל תואמת את מה שאושר בהיתר הבניה. במידה ויש חריגת בניה, תוכלו לבחור אם לרכוש את הנכס או לא. במידה ותבחרו לרכוש את הנכס תוכלו להגיע להסדר מול בעל הנכס לגבי מחיר הנכס, דבר שיכול לבוא לטובתכם. חשוב מאוד לסכם את הכל עם מוכר הנכס לפני שאתם חותמים על חוזה. אתם יכולים לדרוש מהמוכר הורדה במחיר הנכס, במידה ואתם רוכשים אותו עם חריגת הבניה, ואתם יכולים לדרוש שמוכר הנכס בעצמו יוציא את היתר הבניה.

מה קורה אם בונים ללא היתר בניה ומואשמים בחריגות בניה?

אם תבנו או תגורו בבית שנבנה ללא היתר בניה והדבר יגיע לרשות המקומית, תואשמו בחריגות בניה. הדבר יגרום להעמדתכם לדין ולצו הריסת המבנה.

מה האכיפה ומה העונשים על חריגות בניה?

כפי שציינו, חריגות בניה הן עבירה פלילית על החוק ויכולות לגרום להעמדתכם לדין. לפני שתועמדו לדין ותקבלו עונש מתאים, תשלח אליכם אזהרה בה יאפשרו לכם לתקן את חריגה הבניה. כאשר מדובר בעבירה קלה ובאדם ללא רקע פלילי, בדרך כלל לא יגישו נגדו כתב אישום ויציעו לו הסדר בו הוא יצטרך להודות בעבירה, להבטיח שלא יבצע עבירה כזו שוב ולשלם קנס. במידה וכן הוגש נגדכם כתב אישום, תוכלו לבדוק מול הרשות המקומית אם יש אפשרות לבטל אותו ולהגיע להסדר. הסדר מותנה יכלול מספר סעיפים. אחד מהם התחייבות שלכם להשיג היתר בניה עד מועד מסוים שתקבע הרשות, בדרך כלל יהיה תקופה של שנה. בנוסף, הרשות תקבע מועד מסוים שאם לא הספקתם להוציא את כל האישורים עד אז צו ההריסה של הבית עדיין יהיה תקף. אם היתר הבניה לא יאושר עד המועד אותו קבעה הרשות, אך תהיו בתהליך מול הרשות, תוכלו לבקש הארכה להסדר. בבקשת ההארכה תצטרכו להוכיח שאתם בתהליך מול הרשויות.

התקנות החדשות, קובעות שגובה הקנסות שתצטרכו לשלם על חריגות בניה מתחיל בשמונת אלפים שקלים ויכול להגיע לשלוש מאות אלף שקלים, תלוי בגודל החריגה, בחומרת העבירה ובנסיבות לביצוע העבירה. התקנות החדשות מחולקות למספר קטגוריות של סוגי העבירות בכל הנוגע לחריגות בניה. הקטגוריות הן- עבירות בניה (בניה ללא היתר והגדלת המבנה ללא היתר), שימוש חורג (שינוי ייעודו של הנכס), עבירות הנעשות באדמות מוגנות (שטח חקלאי, שמורת טבע וכדומה) ועבירות הקשורות לגודל הנכס (במידה והגדלתם את המבנה או הוספת קומה לדוגמא). עבירות שקשורות לנכסים מסחריים ועסקים שמרוויחים כסף, בדרך כלל יקבלו קנס גבוה יותר פי 2 מעבירות שקשורות לבתי מגורים.

החלוקה על פי התקנות היא כזו-

• עבירות בשטח עד 25 מ״ר- יקבלו קנס של עשרים וחמישה אלף שקלים (25,000).
• עבירות בשטח של 25 עד 50 מ״ר- יקבלו כנס של חמישים אלף שקלים (50,000).
• עבירות בשטח של 75 עד 100 מ״״ר- יקבלו קנס בגובה של מאתיים אלף שקלים (200,000).
• עבירות בשטח מעל 100 מ״ר- יקבלו קנס של שלוש מאות אלף שקלים (300,000).
• עבירות שבוצעו על ידי חברות יקבלו קנס כפול שיכול להגיע לשש מאות שקלים (600,000).

במידה וביצעתם חריגות בניה, ניתן לפעול לקבלת היתר בניה בדיעבד וכך לגרום לחריגות הבניה להיות חוקיות. שימו לב שברגע שהרשויות מודעות לחריגות בניה לא ניתן להשאיר את המבנה ללא היתר בניה ותקלעו למצב בו תצטרכו להרוס את המבנה או לפעול להוצאת היתר. הבקשה להיתר בניה בדיעבד תכלול את זכויות בעלי הנכס, את שטח המבנה המותר והקיים בנכס, שרטוט ומפה של חריגת הבניה ועוד. את הבקשה להיתר הבניה תגישו לועדה המקומית לתכנון ובניה שתחליט אם לאשר את הבקשה או לא. במקרה של חוסר שביעות רצון של הועדה היא יכולה לבקש אישורים נוספים ומסמכים נוספים. בנוסף, על מנת שהועדה תאשר את היתר הבניה, יהיה עליכם להוכיח שחריגת הבניה לא מפריעה לשכניכם ושאין התנגדות לבניה.

חריגת בניה היא בניה ללא אישורים מתאימים ולא היתר בניה. ביצוע חריגת בניה נחשב לעבירה פלילית על החוק ועלול לגרום להעמדה לדין ולהגשת כתב אישום פלילי.

חריגת בניה- מה הסוגים השונים שקיימים?

חריגת בניה ללא היתר בניה

חריגת בניה זו, היא כאשר קיים מבנה שהבניה שלו לא אושרה על ידי היתר בניה. אם בניתם מבנה כזה או אם קניתם מבנה כזה ואתם משתמשים בו, זו נחשבת חריגת בניה. גם הוספת חלק כלשהו למבנה קיים, שנעשית לא היתר בניה נחשבת לחריגת בניה.

חריגת בניה עם סטייה מהיתר הבניה

חריגת בניה זו מתרחשת בשלב הבניה בפועל וקורית כאשר הבניה בפועל לא תואמת את היתר הבניה. זה יכול להיות חריגה בגודל הנכס- כלומר חריגה מהגבולות ובניית מבנה גדול יותר מגודל המבנה שאושר בהיתר הבניה. זה יכול להיות במיקום הנכס – כלומר בניה באזור שונה מהאזור שאושר לכם בהיתר הבניה. זה יכול להיות בגובה הנכס- בניתם את המבנה בקו גובה ששונה מהגובה שאושר לכם בהיתר הבניה ועוד.

חריגת בניה של שינוי ייעוד הנכס ממה שאושר בהיתר הבניה

חריגת בניה זו מתייחסת לכל שימוש חורג בנכס שבבעלותכם. הכוונה היא כאשר השימוש בנכס נעשה לא על פי המאושר בהיתר הבניה. לדוגמא – אם הפכתם דירת מגורים לעסק (גן ילדים/ צימר וכדומה). דוגמא נוספת היא כאשר בונים בית המיועד למגורים על שטח חקלאי שלא הופשר. עוד אפשרות היא כאשר מפצלים דירה אחת למספר דירות לשם השכרה. כל אלה מפרים את היתר הבניה שניתן למבנה הקיים ומשנים את ייעודו.

כיצד ניתן להימנע מחריגות?

לפני תחילת הבניה, מומלץ לברר האם הבניה מצריכה אישורים מתאימים והיתר בניה. היתר בניה הוא רישיון בצורת מסמך פורמלי שמאפשר לכם לבנות ולשנות את הנכס שבבעלותכם. היתר הבניה ניתן לכם על ידי הוועדות המקומיות לתכנון ובניה או על ידי רשות הרישוי. ישנם שינויי בניה שמצריכים אישורים פשוטים שניתן להשיג במהירות כמו סגירות מרפסת, בניית גדר ועוד. לפני הבניה, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע שונים כמו מהנדס או אדריכל. אנשי המקצוע יעזרו לכם להחליט על תוכנית הבניה המתאימה, ידעו אילו אישורים צריך להוציא ויסייעו לכם בתהליך הוצאת האישורים.

רוכשים דירה ומפחדים להתעסק עם חריגת בניה- מה כדאי לבדוק לפני הרכישה? 

לפני שרוכשים דירה מומלץ לבדוק את הכשר הדירה. הרשויות המקומיות, מודעות לכל עסקה שמתבצעת בשטחן בכל הנוגע למכירת נכס וקניית נכס. בדרך כלל לאחר שרכישת הנכס תתבצע והדירה תאוכלס בדיירים החדשים, הרשות המקומית תשלח פקח שיבדוק אם הדירה תקינה ויוודא שאין בדירה חריגות בניה. לכן, לפני רכישת דירה חשוב מאוד לבדוק כיצד הבניה נעשתה והאם היא בוצעה לפי היתר בניה תקין ללא חריגות. גם כאשר קונים דירה מקבלן מורשה וגם כאשר קונים דירה מיד שניה, חשוב מאוד לבדוק שהבניה בוצעה כראוי. בדקו בנסח הטאבו האם יש הערה כלשהי, או צו הריסה כלשהו. מומלץ להזמין איש מקצוע מתאים שמבין בחריגות בניה. איש המקצוע יוכל לסייע לכם לבדוק אם היתר הבניה והבניה שבוצעה בפועל תואמים. במידה וקיימת חריגת בניה בדירה, זו בחירה שלכם אם לרכוש את הנכס או לא. במידה ותבחרו לרכוש את הנכס בכל זאת, תוכלו להגיע להסדר מול בעל הנכס לגבי מחיר הנכס. לפני חתימה על החוזה חשוב מאוד לסכם את כל הדברים עם מוכר הנכס. במידה ואתם רוכשים עם חריגת בניה, אתם יכולים לדרוש, כפי שהזכרנו, הורדה במחיר הנכס, ואתם יכולים לדרוש ממוכר הנכס להוציא את היתר הבניה.

מה סוגי חריגת בנייה שקיימים?

חריגת בנייה קורית כאשר מתבצעת בנייה ללא היתר בנייה או כאשר הבנייה לא תואמת את היתר הבנייה. ביצוע חריגת בנייה נחשב לעבירה פלילית על החוק ועלול לגרום להעמדה לדין ולהגשת כתב אישום פלילי נגד מבצע העבירה.

חריגת בנייה ללא היתר בנייה

חריגת בנייה זו היא כאשר קיים מבנה שנבנה ללא אישורים. אם בניתם מבנה כזה או אם קניתם מבנה כזה זו נחשבת חריגת בנייה. גם הוספה של חלק חיצוני כלשהו למבנה קיים, שנעשית ללא היתר בנייה נחשבת לחריגת בנייה.

חריגת בנייה עם סטייה מהיתר הבנייה המאושר

חריגת בנייה זו נחשבת לעבירה חמורה ומתרחשת בשלב הבנייה בפועל. כלומר- כאשר הבניה בפועל לא תואמת את מה שאושר בהיתר הבנייה. זה יכול להתבטא בגודל הנכס, במיקום הנכס, בגובה הנכס ועוד. כל עוד הפרתם את גבולות תוכנית הבנייה שמאושרת בהיתר הבנייה, הדבר ייחשב לחריגת בנייה.

חריגת בנייה של שינוי ייעוד הנכס ממה שאושר בהיתר הבנייה

חריגת בניה זו מתייחסת לכל שימוש חורג בנכס שבבעלותכם. כלומר שינוי הייעוד של שימוש בנכס לא על פי היתר הבנייה שניתן למבנה הקיים. לדוגמא- אם הפכתם דירת מגורים לעסק (גן ילדים/ צימר וכדומה). דוגמא נוספת היא כאשר בונים על שטח חקלאי שלא הופשר בית למגורים. עוד אפשרות היא כאשר מפצלים דירה אחת למספר דירות לשם השכרה.

מה קורה אם מואשמים?

אם יהיה בבעלותכם נכס עם חריגת בנייה, בין אם בניתם אותו ובין אם רכשתם אותו עם חריגה, תואשמו בחריגת בנייה ותקבלו עונש מתאים.

מה האכיפה ומה העונשים?

כפי שציינו, חריגת בנייה היא עבירה פלילית על החוק ויכולה לגרום להעמדתכם לדין. בדרך כלל תקבלו אזהרה שתאפשר לכם לתקן את חריגה הבנייה, לפני העמדה לדין. בדרך כלל במקרים של עבירה קלה שבוצעה על ידי אדם ללא רקע פלילי, לא יוגש כתב אישום נגד מבצע העבירה והוא יקבל הסדר. בהסדר הוא יצטרך להודות בעבירה, להבטיח שלא יבצע עבירה כזו שוב ולשלם קנס שייקבע עבורו. במידה וכן הוגש נגד מבצע העבירה כתב אישום, הוא יוכל לבדוק מול הרשות המקומית אם יש אפשרות לבטל אותו ולהגיע להסדר מותנה. הסדר מותנה יכלול מספר סעיפים. אחד מהם יהיה התחייבות של מבצע העבירה להשיג היתר בנייה עד מועד מסוים שתקבע הרשות. בנוסף, הרשות תקבע מועד מסוים לתוקף צו ההריסה של הבית. אם תתחילו תהליך של הוצאת היתר בנייה אך היתר הבנייה לא יאושר עד תום המועד אותו קבעה הרשות, תוכלו לבקש הארכה להסדר. בבקשת ההארכה תצטרכו להוכיח שאתם בתהליך מול הרשויות.

התקנות החדשות, קובעות שגובה הקנסות שתצטרכו לשלם על חריגות בניה מתחיל בשמונת אלפים שקלים ויכול להגיע לשלוש מאות אלף שקלים, תלוי בגודל החריגה, בחומרת העבירה ובנסיבות לביצוע העבירה. התקנות החדשות מחולקות למספר קטגוריות של סוגי העבירות בכל הנוגע לחריגות בניה. בדרך כלל עבירות שקשורות לנכסים מסחריים ועסקים שמרוויחים כסף, יקבלו קנס גבוה יותר פי 2 מעבירות שקשורות לבתי מגורים.

במידה וביצעתם חריגת בנייה, ניתן לפעול לקבלת היתר בנייה בדיעבד. יש לקחת בחשבון שאם הרשות מודעת לחריגת בנייה, תצטרכו לבחור בין הריסת המבנה לבין הוצאת היתר בנייה. הבקשה להיתר בנייה בדיעבד תכלול את זכויות בעלי הנכס, את שטח המבנה המותר והקיים בנכס, שרטוט ומפה של חריגת הבנייה, הוכחה שחריגת הבנייה לא מפריעה לשכנים ועוד. את הבקשה להיתר הבנייה תגישו לועדה המקומית לתכנון ובניה שתחליט אם לאשר את הבקשה או לא.

הסדרת חריגות בנייה

כל מבנה בארץ חייב להיות בעל אישור היתר בנייה. עם זאת, רבים מהמבנים הקיימים היום אינם מחזיקים בהיתר זה. כל מהמבנים אינם מחזיקים בהיתר בנייה כולל לכל המבנה, ואילו ישנם מקרים בהם האישור אינו קיים עבור תוספות בבית, חדרים, פרגולה, חניה מקורה ועוד… עליכם לבחון מול המועצה המקומית או איש מקצוע מתי אתם חייבים באישור היתר בניה, ומה קורה במקרה בו אתם רוצים להסדיר חריגות בנייה?

ראו גם: האם מותר לבנות פרגולה ללא היתר?

הסדרת חריגות בנייה – מה הן חריגות בנייה?

על פי חוק התכנון והבנייה בישראל, כל מבנה קיים חייב לעמוד בתקנים הכתובים בחוק. על מנת שתוכלו להקים מבנה, להוסיף תוספת כלשהי למבנה קיים וכד', עליכם להחזיק בהיתר בניה. היתר בניה הוא אישור אשר מתיר לכם לבנות תוספת למבנה או מבנה חדש אך ורק על פי תנאים מסוימים. חריגות בנייה אילו מבנים אשר לא עומדים בתקנים של היתר בניה, ייתכן ומדובר על שינוי הדורש היתר אשר לא הוצהר, תוספות והרחבות ללא היתר (מרפסת, חדר, גידור…), חריגה משטח המגרש שלכם או מגובה מותר, שימוש בנכס שלא עד פי ייעודו. כל אלו מוגדרים תחת חריגות בנייה, עבירה פלילית אשר לה השלכות משפטיות.

הסדרת חריגות בנייה – פגיעה במרחב הציבורי

יש להבין, נוהגים ביד נוקשה מאוד כלפי חריגות בנייה, במיוחד אלו שפוגעות במרחב הציבורי. ההשלכות יכולות להיות החל מקנסות ועד לצו הריסה, כמו כן קשה יותר לקבל היתר בנייה בדיעבד עבור פגיעות קריטיות במרחב הציבורי. פגיעה במרחב הציבורי היא לאו דווקא השתלטות על שטח שאינו שלכם, אלא בניה ללא היתר במרחב הציבורי. הבעיה בכך היא שכל מבנה חייב היתר על מנת לאשר באופן בטיחותי את כשירות המבנה בהתאם לתנאים השונים בהם הוא הוקם. כאשר ישנו מבנה ללא היתר בניה, אותו מבנה נחשב למסוכן לציבור שכן לא קיבל את כל האישורים הנדרשים באופן חוקי.

הסדרת חריגות בנייה – האם אפשר להפוך מבנה לחוקי?

מצד אחד, כל עוד אף אחד לא "תפס" אתכם אתם יכולים להמשיך לשהות במבנה ללא כל אישור. כמובן שיש לקחת בחשבון שאתם לא מסכנים רק את עצמכם, אלא גם עוברי אורח. עם זאת, ישנם מקרים בהם חריגות בניה מתגלות בדיעבד או שבעל הנכס החליט כי הוא רוצה להפוך את המבנה לחוקי על מנת למכור, או לשהות בו בבטחה. במקרים כאלה תוכלו להתחיל תהליך של היתר בניה בדיעבד. מדובר על תהליך אשר בו אתם מצהירים על השטח שלכם כעל חריגת בנייה ומסדירים את המבנה מול הרשויות על מנת לקבל אישור חוקי לאחזקתו. מדובר על תהליך בירוקרטי, הקושי משתנה בהתאם לסוג הנכס, גודל החריגה, הסיכונים הכרוכים ועוד… בשל כך אנו ממליצים להתייעץ עם איש מקצוע לפני שאתם פועלים בכדי להסדיר את חריגת הבנייה.

עשוי לעניין אתכם: כמה זמן לוקח לקבל היתר בניה?

הסדרת חריגות בנייה – מסקנות

חריגות בנייה קיימות במבנים רבים בארץ, חלקם גלויים לרשויות וחלקם אינם. הסיכון היחיד שכרוך במקרה בו לרשויות אין מידע לכך שהמבנה שלכם עומד ללא היתרים הוא סיכון בפגיעה ברכוש ונפש. לא חסרים מקרים בעבר בהם מבנה ביום אחד קרס עקב בעיות אקלים, בעיות בשלד הבנייה ועוד…
יש פער עצום בין ההשלכות למקרה בו מבנה קורס ופוגע בנפש ורכוש כאשר יש לו היתר בנייה וכאשר אינו מחזיק בהיתר בנייה. ההשלכות הפליליות בעלות מנעד רחב, אבל זה אמור להיות החשש האחרון שלכם, החשש הקריטי ביותר הוא פגיעה במרחב הציבורי. כמובן, יש מקרים בהם חריגת הבנייה היא על פי שטח או גידור, דבר שאינו מזיק. אך כאן תוכלו לקבל קנסות ועד צו הריסה, בסופו של דבר הבחירה בידיים שלכם.

בנוסף, ראו גם: היתר בניה בחולון, היתר בניה בירושלים.