חריגות בנייה הן תופעה הרבה יותר נפוצה מכפי שאנשים מניחים. זה קיים הן ביישובים עירוניים והן ביישובים כפריים כגון מושבים או הרחבות. למרות שזה נשמע דבר קל ערך, למעשה חשוב לדעת כי מדובר בעניין רציני ביותר. זו נחשבת לעבירה חמורה, שאם לא מטופלת נכון עלולה אף להיחשב לעבירה פלילית ולגרור קנסות גבוהים ואף צווי הריסה. נסביר בשורות הבאות מהן חריגות בניה, סוגים שונים ואיך ניתן לטפל בזה בצורה טובה.
סוגי חריגות בניה
ניתן להצביע גם מגוון רחב של דוגמאות לחריגות. לפני שנציג סוגי חריגות נסביר בקצרה מה אומר החוק לגבי חריגות בנייה. החוק מתאר את החריגות בתור שינויים, תוספות וכל פעולה בנכס, שנעשית ללא היתר וללא קבלת אישור מגורם מוסמך. לפיכך, אין רשימה סגורה של חריגות והן יכולות לכלול למשל (אך לא רק):
- פיצול וחלוקה מחדש של דירות מגורים.
- סגירת מרפסת והפיכתה לחדר מגורים.
- תוספת של בנייה על גג.
- בניית מבנה על שטח, ציבורי או פרטי, ללא קבלת היתר וללא הגשת תוכניות ותשריטים.
- בנייה של קומה נוספת או סגירת קומת עמודים או קומה מפולשת.
האם ניתן להסדיר ומתי זה אפשרי
מכיוון שמדובר על עבירה חמורה שלא כולם מודעים לה מראש, עולה שאלה מאוד חשובה. האם ניתן להסדיר חריגת בנייה ובאילו מקרים הדבר אפשרי. שימו לב שלעיתים אפילו בקנייה של דירה או נכס יד ראשונה או שנייה, למעשה רוכשים נדל"ן אשר נבנה כולו או חלקו ללא היתר וללא אישורי בניה ותוך חריגות.
על מנת להסדיר את החריגות ולהפוך חריגה לא מותרת למה שניתן לכנות חריגת בניה מותרת, יש צורך לעבור תהליך בירוקרטי די מורכב. בין היתר, יש צורך להגיש מסמכים, אישורים, בקשות, על מנת לקבל את ההיתר, אפילו בדיעבד. בנוסף, יש צורך להראות כי החריגות כפי שבוצעו, אינן פוגעות בזכויות של אחרים או לא זוכות להתנגדות מצד גורמים שונים. שכן יש לדעת כי בכל הגשה להיתר בניה, יש צורך לאפשר הגשת התנגדויות מצד שכנים ובעלי עניין. בבדיקת הבקשה יילקחו בחשבון היבטים כגון:
- סוג החריגה ואופייה.
- משך הזמן שבו מתקיימת החריגה.
- אופי הטיעונים וההסברים של בעל הנכס שבו קיימת חריגה.
- החתמה של שכנים על הסכמה או לפחות אי התנגדות.
- הגשת תסריטים, שרטוטים, מדידות ובמידת הצורך גם תוכניות הנדסיות וחוות דעת מומחים.
מדוע חשוב להתייעץ עם עורך דין
מכיוון שהנושא של חריגות בנייה הינו מורכב, סבוך ויש בו היבטים משפטיים מובנים, כמעט בלתי אפשרי להתמודד לבד. ולכן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין שמתמחה בתחום חריגות הבנייה. המדובר בעו"ד אשר בקיא בנושאים מנהליים ובפרט בחריגות בניה. במידה ולא מתמודדים בצורה נכונה עם הנושא, הרשות המוסמכת עלולה להוציא צווי הריסה על אותם חלקים שנבנו ללא היתר. זאת, על חשבונו של בעל הנכס ואף בתוספת קנסות.
יובהר כי האפשרות לקבל אישור להשארת החריגות והפיכת החריגה לבעלת היתר, איננה מבטלת את הצורך בתשלומי מיסים כדין. בכל מקרה של חריגות שאושרו ואשר יוצרות השבחה בנכס, עשוי לחול היטל השבחה כדין.
עוד מידע על חריגות בנייה ונושאים נוספים בתחומי נדל"ן ומקרקעין מחכה לכם באתר של עו"ד שמואל גרנאי.
