מרובעים

המרכז לטיפול היתרי בנייה

ליצירת קשר - מלאו פרטים ונחזור אליכם

מי אנחנו?

אודות

מי אנחנו? מרובעים המרכז להיתרי בניה רוצים לבנות בית חדש? אולי להקים מחסן? להוסיף מרפסת או לעשות שיפוץ יסודי בבית? בכל המקרים האלה אתם זקוקים להיתר בניה, שבלעדיו לא תוכלו לעשות דבר. בדיוק מהסיבה הזאת, יצאנו לבדוק עבורכם את השוק, שבתחילה לא ידענו כלל על קיומו, בו תוכלו למצוא אנשי מקצוע שינהלו עבורכם את כל התהליך שבסופו ימתין לכם היתר הבניה המיוחל. בדקנו, בדקנו וגם מצאנו – מרובעים המרכז להיתרי בניה היא ללא ספק החברה המומלצת שלנו בתחום הזה. מרובעים

קרא עוד »
היתרי בנייה

השירותים שלנו

היתר בניה מדריך

אם אתם מתכננים לבנות מבנה חדש לגמרי של בית או משרד, או לשפץ ולהרחיב מבנה קיים, ככל הנראה תזדקקו לקבל היתר בניה. אנו מגישה בקשה להיתר בנייה במטרה לקבל רישיון רשמי שיאשר לנו את פעולות הבנייה שאנחנו מתכננים, בין אם זה שיפוץ משמעותי, בנייה מחדש או תוספת לנכס בבעלותנו. גם אם אתם מוסיפים פרגולה, סוגרים מרפסת או מוסיפים קומה למבנה, רוב הסיכויים שתצטרכו היתר בנייה כדי להשלים את התוכניות שלכם. בתהליך ההוצאה של היתר בנייה יש מספר שלבים ועלויות שונות של אגרות והיטלים. התהליך מתנהל מול וועדה של תכנון ובנייה ברשות המקומית בה נמצא הנכס והוא מורכב ממספר שלבים בירוקרטיים. היתר בניה הוא תהליך חובה בכל מצב שבו אנו מחליטים לבנות בית על שטח קיים, בכל מצב שבו אנחנו רוצים לבצע שינויים אדריכליים בדירה קיימת והכל חייב להיעשות על פי חוק.

היתר בניה מדריך

המסמך שתגישו כדי לקבל את ההיתר יכלול מגוון מסמכים רשמיים כמו תוכניות אדריכליות, מפה עם מדידות של השטח, אישור של גופים שונים וכדומה. כמו כן המסמך יכלול פרטים של אנשי המקצוע המלווים אתכם ואחראים על הפרויקט ברמת התכנון, הבנייה והפיקוח. בנייה של נכס ללא היתר בנייה, גם אם מדובר בשיפוץ או תוספת למבנה, אסורה על פי חוק ובגדר עבירה פלילית, אלא אם מדובר בשינוי פנימי בלבד שאינו משפיע בשום צורה על המבנה החיצוני, כמו נגיד הוספת קיר גבס לחלוקה פנימית או החלפת מטבח. אם אתם מעוניינים להתחיל בתהליך הגשת הבקשה של היתר בנייה, מכיוון שמדובר בהליך בירוקרטי, מקצועי ומורכב, כדאי להתייעץ עם בעל מקצוע המוסמך ללוות אתכם. ישנן חברות המתמחות ספציפית בהגשת היתרי בנייה ויוכלו לייעץ לכם בתהליך.

איזה סוגי היתרי בנייה יש?


אנו מגישים בקשה להיתרי בנייה במספר סיטואציות. ישנם מקרים בהם מדובר באישור לתוספת בנייה בלבד, בהגדרה מדובר במקרים בהם ישנה בהוספה לשטח קיים או קירוי שטח קיים (כמו לדוגמה מרפסת שמש שהופכת למרפסת סגורה, הוספת קירוי לחנייה או תוספת פרגולה לחצר). גם כשמדובר בתוספת בנייה כדאי להיעזר בשירותיו של אדריכל, מודד מוסמך ומהנדס בניין שיבדקו את המבנה ויתכננו את תוכניות העבודה והתוכניות האדריכליות לתוספת. לרוב זהו תהליך קצר ופשוט יותר. תהליך מורכב יותר יהיה כאשר תגישו בקשה להיתר בנייה להקמת מבנה חדש לגמרי ולא תוספת למבנה קיים.

מתי לא חייבים היתר בנייה?


אם מדובר בשינוי פנימי של הנכס, שאינו משפיע על שטח המבנה, או פוגע במבנה חיצוני משותף או בשלד של מבנה שכזה, אין צורך בהיתר בנייה. אבל חשוב לדעת שכל שינוי משמעותי חיצוני כמו הוספת חלון, סגירה של מרפסת, הוספת מרפסת, קירוי חניה וכדומה דורשים היתר בנייה. למעשה, כל מצב שבו יש שינוי בשימוש במבנה החורג ממה שבעבר אושר כבר למבנה, דורש היתר בנייה. לפעמים גם שינוי כמו הפיכת משרד לדירה או להפך ידרשו קבלת היתר בנייה.

מה התהליך להוצאת היתר בנייה?


בבואנו להגיש בקשה להיתר בנייה ראשית עלינו לאסוף מידע וחומרים מהרשות המקומית עבור הבקשה כגון מפות, שרטוטים, אישור של בעלי זכויות בנכס וכדומה. לאחר מכן ניגש לכתיבת הבקשה, נצרף תוכניות מסודרות, אישורים מבעלי מקצוע שמלווים את התהליך ומגורמים נוספים כמו שכנים או שותפים לנכס. במקביל להגשת הבקשה תתבקשו לשלם אגרה. את הבקשה יבדקו גורמים מוסמכים מטעם הרשות המקומית, יתכן כי בשלב זה תתבקשו להשלים חומרים חסרים. הבקשה עוברת לבדיקת מהנדס ולדיון בוועדה. יתכן והבקשה שלכם תאושר מיידית ותוכלו להתקדם בתוכנית הבנייה או שיתקבל אישור המותנה בהשלמת מסמכים ומידע נוסף. כמו כן יתכן שבקשתכם תידחה, במקרה כזה ותוכלו לערער על הדחייה בצירוף מסמכים רלוונטיים. אם חשוב לכם לייעל את התהליך ולזרז אותו השתדלו להשלים את כל המסמכים מראש ולא להחסיר דבר. במידה והכל יאושר תצטרכו להשלים את התשלום של האגרות וההיטלים השונים עבור הסדרת היתר הבנייה.

מי יכול ללוות אותי בתהליך הגשת הבקשה להיתר בנייה?


על פי חוק, מי שיכול להגיש בקשה להיתר בנייה הוא איש מקצוע בעל רישיון בלבד כמו הנדסאי בניין, מהנדס מבנים או אדריכל. כמו בכל פנייה לאיש מקצוע מומלץ לפנות לאנשי מקצוע מוסמכים, מוכרים, בעלי רישיון וכאלו שקיבלתם עליהם המלצות בין אם באופן ישיר ממכרים ובין אם מלקוחות ישנים או ביקורות באינטרנט. כמו כן תוכלו לבקש לראות דוגמאות של פרויקטים קודמים שבהם ליוו אותם אנשי מקצוע את התהליך. מומלץ לעבוד עם אנשי מקצוע שמנוסים ספציפית ברשות המקומית בה נמצא הנכס, כי ישנו הבדל בדרישות בין רשות לרשות.

כמה זמן לוקח התהליך עד שמקבלים היתר בנייה?


משך הזמן עד שתקבלו את היתר הבנייה תלוי במספר גורמים וקשה לאימוד אותו. אם הפרויקט יותר גדול ומורכב יתכן שכל אחד מהשלבים החל מאיסוף הנתונים ועד שרטוט התוכניות ייקחו יותר מאשר פרויקט קטן ופשוט. כמו כן יתכן ותצטרכו להשלים מסמכים והתהליך יתקע באמצע. בכל זאת ישנה אפשרות להליכים מקוצרים יותר אם מדובר בתוספות קטנות כמו הוספת חנייה או פרגולה.

מה הן העלויות להוצאת היתר בנייה?


העלות להוצאת היֳתר בנייה מורכבת ממספר גורמים. ישנה אגרות והיטלים כמו אגרת בנייה, היטלים מבניים והיטל השבחה. חלק מהאגרות וההיטלים משתנים מרשות לרשות, היטל ההשבחה הוא למעשה הערכה של העלייה הצפויה לשווי הנכס. כמו כן ישנן עלויות עקיפות כגון אנשים מקצוע שהשתמשתם בהם להגשת הבקשה, הוספת שרטוטים ותוכניות על פי בקשה וכו'. אם בחרתם באיש מקצוע שילווה אתכם בתהליך הגשת הבקשה יש על כך עלות נוספת. ישנה עלות אחרת להיתר בנייה להוספת מרפסת מאשר לבניית מבנה חדשה לגמרי. בכלל כל הפרמטרים האלו שמשפיעים על המחיר קשה להעריך כמה יעלה בדיוק להוציא היתר בנייה, המחיר יכול לנוע בין אלפי שקלים לעשרות אלפי שקלים ואפילו מאות אלפים בפרויקטים גדולים ומורכבים.

היתר בניה לבד או בשיטת עשה זאת בעצמך??

אם אתם רוצים לקצר את התהליך ואתם זקוקים להיתר בניה כמה שיותר מהר, מאוד מומלץ לעשות זאת בליווי מקצועי ולפנות לאדריכל המתמחה בהוצאות היתרי בניה. בנוסף, כדאי לבחור אדריכל בהתאם לאזור המגורים בו אתם עומדים לבנות משום שבכל רשות מקומית ובכל עירייה מדובר בתהליך קצת שונה. אדריכל שמכיר את הפרוצדורה ברשות המקומית או העיר בה אתם עומדים לבנות או לבצע שינויים במבנה, יקצר לכם משמעותית את התהליך ואף יוזיל אותו. יתרון נוסף של אדריכל להוצאת היתר בניה הוא בהיבט של חוקיות הדברים. במקום שיחזירו לכם כל הזמן את המסמכים והתהליך יעבור עוד ועוד שלבים, אדריכל יבבצע את התהליך בצורה יותר חלקה וזה כאמור מקצר משמעותית את הזמנים. זכרו! בניה ללא היתר בניה היא עבירה פלילית שגוררת קנסות ככל שהזמן עובר ולכן מומלץ לבנות לפי חוק. 

שאלות נפוצות

היתר בניה הוא אישור לביצוע שינויים במבנה קיים או להוסיף מבנה חדש, כפוף לזכויות הבנייה הקבועות בתכנית הבנייה הרלוונטית. ההיתר ניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, על פי חוק. המסמך עצמו כולל תכניות, מפת מדידה ואישורים רשמיים של גורמים מורשים.

כל שינוי או בנייה הדורשים היתר, אך מבוצעים ללא היתר שכזה, מהווים עבירה פלילית על פי חוק.

על פי חוק התכנון והבניה אלו המקרים בהם נדרש להוציא היתר בנייה:

הקמה, הריסה או הקמה מחדש של מבנה;
תוספת חיצונית לבניין קיים כולל פרגולה, מרפסת, חלון, חניה, גדר, שער וכו';
שינוי בקירות חיצוניים;
שינויים בחלל הפנים של המבנה – רק במקרים שהשינוי דורש שינוי של שטח הדירה, של שלד המבנה, של מראה השטח או של רכוש משותף (צנרת ומשל);
סלילה או סגירת דרך;
חפירה או מילוי אשר יגרמו לשינוי של פני הקרקע, של יציבותה או של רמת בטיחותה;
הקמת תשתיות, עמודים או קירות תמך;
הצבת מבנה זמני (כולל מכולה);
שינוי השימוש במבנה ביחס לשימוש קודם.

שר הפנים מוסמך על פי חוק להגדיר שורה של עבודות בניה או שינוי במבנים, שעבורם אין צורך להוציא היתר בנייה:
שערים וגדרות;
גגונים וסככות;
שימוש נלווה במבנה;
מבנים טכניים;
מבנים זמניים;
מחסן;
מבנה של שומר;
עבודות פיתוח \ שיפור נגישות;
אנטנה או צלחת קליטה;
הריסה ופירוק.

הוכחת בעלות על נכס מצד המבקש.
חובת החתמת כל בעלי הזכויות בנכס בבית משותף או בקרקע משותפת.
חובת הגשת מפה טופוגרפית מעודכנת של אתר הבנייה (במקרה של הקמת מבנה) – מפה שנערכה על ידי מודד מוסמך במועד של לא יותר מחצי שנה לפני הבקשה..
הגשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, עם פירוט תוכנית הבניין או תוספת הבנייה, על גבי תשריט, בחתימת המהנדס האדריכל (והשכנים).
אפשר להגיש התנגדויות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
לאישור הבקשה נדרשים אישורים מגורמים נוספים, ביניהם: פיקוד העורף (בנושא ממ"ד), בזק, חברת החשמל, תקינות חומרי הבנייה, רשות העתיקות, תוכנית ביוב, שירותי כבאות והצלה.
חשוב לקחת בחשבון שיש לשלם אגרות בנייה והיטל השבחה.
במקרה של בקשה להקלה נדרש הליך נוסף: פרסום ב – 3 עיתונים (2 בתפוצה ארצית, ומקומון). באזור בו מתגוררים דוברי הערבית – ההודעה תפורסם גם בעיתון בערבית. יש גם להציב שלט בולט בחזית הקרקע או הבניין.

לפני רכישת בית פרטי צריך לבדוק אם יש בו חריגות בנייה. לשם כך יש לבדוק את נוסח הטאבו. מומלץ להיעזר בחברה המתמחה בהליכי רישוי והיתרי בניה, כלומר מישהו שיודע לבדוק לעומק תיקי בניין ותב"ע למיניהן, שחלות על הנכס.

במידה ונמצאו חריגות בנייה יש צורך להסדיר אותן. קיימות מספר דרכים להסדיר חריגות: רישוי מלא להיתר, הקלה, פטור מהיתר.

תכנית בניין עיר (תב"ע) נועדה להסדיר את כל נושא הבנייה בעיר או ברשות מסוימת. תב”ע תכלול את ייעוד השטח – שטח חקלאי, שטח מגורים, שטח המיועד למסחר ותעשייה, שטח ציבורי וכד'. בתב”ע גם יופיעו אחוזי הבנייה עבור כל סוג שטח. חשוב לדעת שתהליך שינוי תב”ע הוא תהליך ארוך ומורכב, ומומלץ להיעזר בחברה המתמחה בבנושא, על מנת לאסוף את כל החומרים הדרושים, לטפל ולהגיש את הבקשה באופן מקצועי, יסודי ומקיף. (בארץ עוד קיימות תכניות תב"ע מלפני קום המדינה).

יש לבדוק אם קיים היתר בנייה בתיק הבניין.

כיום, ברוב הרשויות תיקי הבניין סרוקים ואפשר למצוא אותם באתר של הוועדה המקומית.
במידה ותיק בניין מסיים עדיין לא סרוק, אין מנוס מהגעה לארכייון העיריה ולהזמין את תיק הבניין הרלוונטי.

מדוע מומלץ להסדיר היתרי בנייה?

ניתן להטיל קנסות מסוגים שונים על עברייני חוק התכנון והבנייה. זאת, בנוסף להוצאת צו הריסה למבנה המדובר. 

כמו כן ניתן להטיל על העבריין עונש מאסר – בפועל או על תנאי – ודרישת התחייבות להימנע מביצוע עבירה דומה בעתיד.  

חוק קובע סכומי מקסימום, אך בדרך כלל התביעה אינה דורשת סכומים אלה, ובית המשפט גם הוא אינו מטיל סכומי מקסימום. קביעת הקנסות ושאר התשלומים תלויה בשיקולים רבים ומגוונים הקשורים לחומרת העבירה והיקפה. הרבה פעמים הצדדים מגיעים להסדר טיעון.

מהי טובת ההנאה שהושגה בפועל?

טובת ההאה היא הרווח של העבריין מהעבירה שביצע. לדוגמה דמי שכירות מהשכרת הנכס או התוספת

כאשר מדובר בבניה שלא כדין, טובת ההנאה כתוצאה מביצוע העבירה היא גם השבחת הנכס.

השבחה זו נוגעת לשוויו של הנכס, בין אם נמכר או הושכר. הרעיון הוא שמאחר וערכו של הנכס עלה לאחר (ועקב) ביצוע אותה בירת בנייה, הרי שעליית ערך זו היא טובת ההנאה. זה ישפיע על שומת הנכס תוך שימוש בגישה של היוון ההכנסות.

שיעור הקנס צריך להיקבע לאחר בחינת כל הנסיבות

קביעתו של גובה הקנס נעשית בכל מקרה לגופו, לאחר שבית המשפט בחן את נסיבות המקרה – כולל הנסיבות המפורטות להלן:

  • מה היקף הכספים שהתקבלו אצל העבריין (או שאותם חסך כתוצאה מביצוע העבירה);
  • האם בוצעה הריסה של המבנה לפני מתן גזר הדין? זה עשוי להוות שיקול מהותי שלא להטיל על הנאשם את כל הקנס לפי לחוק העונשין;
  • האם במסגרת גזר הדין ניתן צו הריסה? כי יתכן ובמועד קרוב הבנייה הבלתי חוקית תיהרס;
  • האם הוטלו על הנאשם קנסות נוספים?
  • מהי חומרת העבירות שבוצעו?
  • נסיבות נוספות שעשויות לשמש כשיקול לחומרה או לקולא בגזירת עונשו של העבריין