מה השלבים לקבלת אישורי בנייה?
אישורי בניה
הם למעשה רשיון שמעניק לכם את האפשרות לבנות ולשנות מבנה קיים. אישורי הבנייה יוענקו לכם על ידי ועדה מקומית שאחראית על תכנון ובניה. אישורי הבנייה ינתנו בהתאם לחוקים ולזכויות שנקבעו בתוכנית. אישורי הבניה יכללו את הפרטים של האחראים לתכנון, לבנייה ולפיקוח על הבנייה. בנייה ללא אישורי בנייה נחשבת לעבירה פלילית על החוק.
בקשת מידע לוועדה המקומית
האדם שרוצה להוציא את אישורי הבנייה צריך להגיש בקשה למידע לוועדה המקומית. המידע אותו יקבל מבקש המידע יעזור לו לבסס את הבקשה לאישורי הבנייה. המידע אותו תקבלו יכיל את כל המידע הקיים על הנכס שבבעלותכם – שטח הנכס, מי בעלי זכויות בנכס, מפות ושרטוטים של הנכס ועוד.
הכנת בקשה לאישורי הבנייה
כדי לקבל את אישורי הבנייה צריך להכין בקשה ראויה ויסודית. המידע מהסעיף הקודם, הכרחי על מנת להכין בקשה מלאה. הבקשה צריכה לכלול את כל תוכניות הבנייה, את כלל האישורים מאנשי המקצוע השונים, את האישורים של רישום הזכויות, את המפות והשרטוטים של הנכס, את החתימות של כל בעלי הזכויות הרלוונטיים במבנים הסמוכים שמאשרים את הבקשה ועוד. ניתן לצרף נסח טאבו או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או החברה המשכנת. אם פרויקט הבנייה הוא בתוך בניין מגורים, ניתן להוסיף נסח רישום מרוכז של הבית המשותף.
הגשת הבקשה לועדה המקומית
על מנת להגיש את הבקשה לאישורי הבנייה יש למלא טופס הבקשה מהוועדה המקומית. מלבד הטופס מצרפים את כלל המסמכים הרלוונטיים שמכילה הבקשה שלכם. תיק הבקשה צריך לכלול את הטופס, מפת מדידה, מפת איתור עבודה, תוכנית בניה, חישוב שטחים ואישורים שמוכיחים בעלות על הנכס. הגשת הבקשה, צריכה להערך, על פי החוק, על ידי – אדריכל, מהנדס מבנים או הנדסאי בניין.
בדיקת הבקשה ודיון בוועדה
שלב זה הוא ארוך וכולל כמה סעיפים-
- בדיקה טכנית– לאחר שהגשתם את תיק הבקשה להיתר הבניה התיק יעבור בדיקה טכנית, בה יוודאו שהתיק כולל את כל המסמכים הדרושים. אם חסרים מסמכים, הבקשה תחזור למבקשי האישורים, עד השלמת החסר.
- תשלום מקדמה– לאחר שהבקשה עברה את הבדיקה הטכנית, תתבצע הערכה של תשלום האגרה אותה תצטרכו לשלם. המקדמה תהיה 20% מהאגרה שנקבעה.
- בדיקת מהנדס– לאחר התשלום, מהנדס הוועדה המקומית, יבצע בדיקה של תיק הבקשה. אם יחליט שהבקשה לא עומדת בדרישות יחזיר אותה למבקשי האישורים.
- דיון בוועדה– לאחר אישור המהנדס, הוא יגיש את הבקשה לוועדה המקומית תוך מתן המלצה להענקת אישורי הבנייה. לבסוף, תיק הבקשה יועבר לדיון בוועדה המקומית אליה שלחתם את הבקשה. לכל רשות מקומית יש תנאים אחרים לאישורי הבנייה.
קבלת תשובה לגבי אישורי הבנייה
לאחר הבדיקות המקיפות מבקש האישורים יקבל תשובה. התשובה תנתן בין 45 ימים (במסלול המקוצר) ל90 ימים (במסלול הרגיל). יש שלוש אפשרויות לתשובות מהועדה- האפשרות הראשונה תהיה אישור הבקשה והענקתם של אישורי הבנייה. אפשרות שניה תהיה דחיה של הבקשה. מבקשי אישורי הבנייה יוכלו להגיש ערעור (תוך 30 ימים ולכלול נימוקים והסברים חדשים לקבלת האישורים, שיבטלו את החלטת הועדה וישכנעו אותה). האפשרות האחרונה, תהיה אישור הבקשה תוך הצבת תנאים, כלומר מבקשי אישורי הבנייה יקבלו את אישורי הבנייה אך יהיה כפוף לתנאי הועדה.
מימוש אישורי הבנייה
לאחר שהבקשה שלכם לאישורי הבנייה אושרה, תצטרכו להשלים דברים אחרונים. ביניהם תשלום אגרות והיטלים מקומיים שהרשות המקומית קבעה כולל היטל השבחה. השלמת מסמכים שונים, במקרה הצורך, לפי בקשת הועדה המקומית. לאחר מכן, אישורי הבנייה יכנסו לתוקף ותוכלו להתחיל את תהליך הבנייה שלכם באופן חוקי עד שלוש שנים.
מתכננים פרויקט בניה חדש? רוצים לשנות את ייעודו של המבנה שלכם? מוסיפים קומה? בונים פרגולה חיצונית? כל שינוי כזה מצריך אישורי בניה. לכן, אם אתם עושים שינוי שכולל בנייה חיצונית בבית שלכם אתם צריכים לקבל אישורי בניה לשם כך.
מה זה אישור בניה?ֿֿ
אישורי בניה הם רשיון לשנות ולבנות על הקרקע או הנכס שבבעלותכם. אישורי הבניה הם מסמך פורמלי, אליו יצורפו תוכניות הבניה, מפות מדידה ואישורים מכלל הרשויות. אישורי הבניה יכללו את הפרטים של בעלי הזכויות. אישורי בניה מתקבלים על ידי וועדה מקומית לתכנון ובניה או על ידי רשות הרישוי. על מנת לקבל אישורי בניה פונים לוועדה עם תוכנית בניה (שעברה אישור על ידי אדריכל). אישורי הבניה יינתן בהתאם לחוקים ולזכויות שנקבעו בתוכנית. דבר נוסף שישפיע על קבלת היתר בנייה הוא היכן אתם גרים, ומתנגדים לבניה. בניה ללא אישורי בניה נחשבת לעבירה על החוק.
מתי צריך אישורי בניה?
כל שינוי חיצוני במבנה וכל חריגה דורשים אישורי בניה. ישנם ארבעה מצבים בהם צריך אישורי בניה-
- כאשר הבניה החדשה או השינויים במבנה ישפיעו על הסביבה החיצונית- הריסה של המבנה והקמה של בניין חדש, שינוי חיצוני בשלד המבנה ועוד.
- כאשר יש שינויים בקירות חיצוניים, או תוספת בניה למבנה קיים- כולל חלון חיצוני, סגירה של המרפסת או קירויה, חניה מקורה, פרגולה ועוד.
- אם יש כוונה לשנות את ייעוד הנכס- לדוגמא, אם משנים את המבנה מבית מגורים לעסק צימר או לגן ילדים ועוד.
- חריגה משטח המגרש- אם הבניה החדשה חורגת מהשטח הקיים, לדוגמא תוספת של חניה, הגדלת החצר ועוד.
לסיכום, כל שינוי חיצוני, שמשפיע על שטחה של הדירה, ועל שלד המבנה דורש אישורי בניה. שינויים פנימיים, לא דורשים היתר, כלומר כל שיפוץ פנימי בבית שלכם לא מצריך אישורים מלבד אישורי התוכנית עצמה על ידי אנשי המקצוע.
האם יש אפשרות לא לקבל אישורי בניה ולמה זה קורה?
כן, יש אפשרות לא לקבל אישורי בניה. בדרך כלל, הסיבה לכך נגרמת כתוצאה מסטייה מתוכנית הבניה המקורית (כאשר בבקשה שהגשתם יש סטיה משמעותית מהתוכנית הקיימת- לדוגמא- כאשר אתם מבקשים זכויות בניה מעבר לזכויות שנקבעו בתוכנית). במקרה כזה, הועדה תאשר את הבקשה רק בתנאי של שינוי תוכנית. ישנם מקרים שסטיות מסוימות מהתוכנית לא ייחשבו משמעותיות ואז תוכלו לקבל את אישורי הבניה (לדוגמא בניה על הגג).
האם יש תוקף לאישורי הבניה?
אישורי הבניה ניתנים לתוקף של 3 שנים מקבלתם. כלומר, מהרגע שקיבלתם את אישורי הבניה עליכם להשלים את הבניה כולה בתקופה של עד שלוש שנים מקסימום. אם עברו שלוש שנים ועדיין לא סיימתם את פרויקט הבניה שלכם, תוכלו להגיש בקשת הארכה לאישורי הבניה אצל הוועדה המקומית. את בקשת ההארכה עליכם להגיש על פי ההוראות של הועדה המקומית תוך שימוש בטופס ספציפי. בבקשת ההארכה תצטרכו לציין מה הסיבות לעיכוב, מה הושלם עד עתה, מה הצפי לסיום הפרויקט ועוד. הוועדה תבחן את הדברים ותחליט אם לאשר את ההארכה או לא. לרוב, הבקשות להארכת ההיתר מתקבלות, אך כדי להיות בטוחים שתקבלו את האישור מומלץ להיעזר עם איש מקצוע מתאים. איש המקצוע יידע להכווין אתכם לדייק את הבקשה להארכת אישורי הבניה ויסייע לכם בדיוק התוכן של הבקשה- דבר שיוכל להשפיע על קבלת האישורים. ניתן להאריך את אישורי הבניה בעוד שלוש שנים. אם עברו גם שלוש שנים של הארכת הפרויקט ועדיין לא סיימתם, ניתן להאריך בעוד שלוש שנים נוספות וזהו. כלומר, ניתן להאריך את תוקף אישורי הבניה בשש שנים מקסימום.
