השכרת דירה ללא טופס 4 הינה צעד מסוכן ולא מומלץ, החושף הן את המשכיר והן את השוכר לבעיות משפטיות ותשתיתיות חמורות. מדובר במהלך המנוגד לחוק, המונע חיבור תקני לחשמל ומים, מבטל את תוקף הביטוח ומסכן את הדיירים במבנה שלא עבר בדיקות בטיחות. למרות חריגים, ההמלצה החד-משמעית היא לדרוש את השלמת האישור טרם הכניסה.
סיכונים לבעל הנכס (המשכיר):
- היבט פלילי: עבירה על חוק התכנון והבנייה, החושפת את הבעלים לקנסות כבדים ואף סכנת מאסר.
- תביעות: בהיעדר כיסוי ביטוחי לנכס לא מאושר, כל פגיעה בדייר תגרור תביעת נזיקין אישית.
- סכסוכים: קושי משפטי לאכוף זכויות (כגון פינוי דייר) כאשר בסיס ההשכרה אינו חוקי.
סיכונים לדייר (השוכר):
- תשתיות: סירוב חברות התקשורת, המים והחשמל לחבר את הנכס, דבר המונע שגרת חיים תקינה.
- עלויות: שימוש בחשמל זמני עשוי להיות יקר משמעותית (כ-13% יותר).
- סכנת חיים: הדירה לא עברה ביקורת בטיחות (אש, גז, חשמל) והמגורים בה מסוכנים.
- עבירה: עצם השהות בנכס אינה חוקית ועלולה לגרור קנסות גם לדייר.
דרכי פעולה מומלצות:
- התניה: אל תשכרו נכס שאין לו טופס 4 בתוקף.
- טיפול מיידי: אם כבר נכנסתם, פעלו בנחישות מול הבעלים להוצאת האישור.
- ליווי מקצועי: במקרים מורכבים או בדירות ישנות, חובה להיעזר בעורך דין להסדרת החוקיות.
עצם הרעיון של השכרת דירה שאין לה כלל טופס 4 יכול להישמע רעיון מופרך. הסיבה לכך היא, שבאופן תאורטי, מבנה שלא קיבל טופס 4 אינו יכול להתחבר לתשתיות חשמל, מים וגז ובלתי סביר בעליל שמישהו יסכים בכלל לשכור דירה שאין בה את התשתיות הבסיסיות הללו.
אלא שבפועל ישנם בישראל לא מעט מבנים ללא טופס 4 שהחשמל זורם בה כמו גם המים והגז, בין שבאופן פיראטי ובין שבגין טעויות בירוקרטיות למיניהן
השאלה היא האם השכרת דירה ללא טופס 4 מותרת על פי חוק והאם לשוכר הדירה ישנה גם אחריות בעניין.
השכרת דירה ללא טופס 4 היא בלתי חוקית
בואו נשים את הדברים כבר עכשיו על השולחן – דירה שאין לה טופס 4, קרי אישור אכלוס, לא יכולה להיות מושכרת. מלכתחילה, על פי החוק הדירה אינה מוכנה לאכלוס ולא רק שלא ניתן להשכיר אותה לאדם אחר שיתגורר בה, אלא שגם בעליה לא מורשה להתגורר בה.
באופן תאורטי, וכך גם קורה במרבית המקרים, הדירה גם לא תחובר לתשתיות החשמל, המים והגז ולכן פרט לארבעה קירות, לא ניתן לעשות עוד שום דבר בדירה כזאת. אלא שבפועל, ישנן בהחלט דירות ללא טופס 4, שאיכשהו הצליחו להתחבר לתשתיות וגם אם החיבור הוא בלתי חוקי, לאדם זר שמעוניין לשכור את הדירה, אין שום ידיעה על כך.
העניין הוא שזה לא משנה אם לדירה מגיעים חשמל ומים אם לאו – עצם אכלוס הדירה ללא טופס 4 מהווה עברה על החוק ולבטח השכרת דירה ללא טופס 4 הוא מהלך בלתי חוקי.
בהתאם לכך, גם אם הצלחתם להחתים שוכר כלשהו על הסכם שכירות לדירה שאין לה טופס 4 וגם אם יידעתם את השוכר כי אין לדירה טופס 4, אין זה פוטר אתכם מחובתכם למנוע כל כניסה לדירה עד לקבלת הטופס.
משמעות הדבר היא, שההסכם שנחתם אינו תקף ובכל עת, יכול השוכר לקחת את דבריו ולעזוב את הדירה מבלי שהדבר ייחשב להפרת חוזה ובנוסף גם לתבוע את בעל הדירה בגין עוגמת נפש, אם נגרמה כזאת.
אז מה עושים? פשוט לא משכירים?
התשובה היא בהחלט כן. זה יכול להישמע קצת נוקשה, אבל זהו בדיוק המצב. כל עוד לא ניתן לדירה טופס 4, לא ניתן להתגורר בה ולבטח לא ניתן להשכיר אותה.
טופס 4 הוא אישור אכלוס שניתן לדירות חדשות ולכן עצם השאלה סביב האופציה של השכרת דירה ללא טופס 4 מצביעה על כך שהדירה היא כנראה דירה להשקעה ונועדה מלכתחילה להיות מושכרת כבר לאחר סיום בנייתה.
במצב זה, כל יום שעובר מהווה הפסד על הנייר עבור בעלי הדירה ובעלי דירה רבים מוכנים גם לעבור על החוק בכדי למנוע את ההפסד הזה.
בפועל, מבחינת החוק כמו גם מבחינת הרשויות הרלוונטיות ובראשן הרשות המקומית שבתחומה ממוקם הנכס, אין לאינטרס הכלכלי של בעלי הדירה כל משמעות. אישור האכלוס נועד להבטיח שהמבנה בטוח למגורים, שהוא ראוי לאכלוס ושהוא מוכן להתחבר לתשתיות וכל עוד לא הוסדר עניין זה, פשוט אי אפשר להיכנס לדירה.
מה שאתם כן יכולים לעשות הוא לבחון את הסיבות שבגינן מתעכבת קבלת הטופס ולבצע את כל הפעולות הנדרשות בכדי להסדיר את העניין ולזרז את קבלת האישור. פעמים רבות מדובר בשינוי מיקום של דלת, בהסדרת תקלה בלוח חשמל או בהתקנת מעקה בטיחות לצד גרם מדרגות או הגבהת מעקה במרפסת.
בעל דירה שמתעקש שלא לבצע את השינויים הנדרשים ולהשכיר את הדירה על אף שטרם קיבלה טופס 4, חוטא למעשה למטרתו הוא. גם אם ישנם מקרים בהם מצליח בעל הדירה "להימלט" מחובתו החוקית ולהשכיר את הדירה, מדובר במקרים נדירים מאוד והם כמעט תמיד זמניים. בסופו של דבר, יעמוד בעלי הדירה מול המציאות הבלתי נמנעת שבה עליו להסדיר את המבנה ולקבל אישור טופס 4.
הפרות לאורך הדרך יכולות לעלות לו בעונשים מנהליים שונים שיכולים לעלות לא מעט כסף. על כן, השכרת דירה ללא טופס 4, גם אם היא מתאפשרת לכם ברמה הטכנית, היא אופציה שאתם רוצים להסיר מהשולחן ובמקומה כדאי לעשות את המאמץ הנדרש להסדרת אישור האכלוס שלאחריו תוכלו לפעול בחופשיות מלאה על פי החוק.
טופס 4 הוא אחד האישורים הסופיים שאותם יש להגיש בתום תהליך בניית מבנה חדש בטרם ניתן יהיה לאכלס אותו. התפיסה הרווחת היא כי טופס 4 הוא למעשה אישור האכלוס של המבנה ובמובנים רבים זוהי תפיסה נכונה. יחד עם זאת, אישור האכלוס הסופי למבנה הוא טופס 5 שמהווה תעודת גמר למבנה, המה גם שישנם גם מקרים בהם ניתן טופס 4 למבנה, אך ללא אישור אכלוס. אז מה זה בדיוק טופס 4 ללא אכלוס? באילו מקרים הוא ניתן והאם ניתן לקבל אותו בכל מצב? על כך תוכלו לקרוא ממש כאן בשורות הבאות.
מה זאת אומרת טופס 4 ללא אכלוס?
טופס 4 הוא כידוע אישור רגולטורי המשמש כאישור אכלוס למבנה. אכלוס הוא לאו דווקא כניסת משפחה לביתה, אלא תחילת שימוש במבנה בהתאם למטרת המבנה. אישור אכלוס ניתן למשל גם למבני תעשייה, מסחר ומבני ציבור בהתאם למטרה שאותה הם מיועדים למלא. אם כך, איך ייתכן שישנה האפשרות לקבלת טופס 4 ללא אכלוס?
ובכן, סוג זה של אישור ניתן בדרך כלל במבנים גדולים בהם צריך הקבלן גישה לתשתיות חשמל לצורך בדיקת מערכות המותקנות במבנה. במקרה זה, ניתן לקבלן טופס 4 שמאפשר אך ורק את החיבור לתשתיות החשמל אך לא מתיר אכלוס.
האם ניתן לבקש סוג כזה של אישור מראש?
עצם הרעיון של טופס 4 ללא אכלוס הוא רעיון שיכול לקרוץ לבעלי מבנים רבים, שכן מה שמטריד אותנו באמת בכל הנוגע לקבלת טופס 4 הוא החיבור לתשתיות. מן הסתם, למרביתנו גם חשוב מאוד לעמוד בהוראות החוק ומרביתנו לא נאכלס את המבנה כל עוד לא ניתן האישור המלא לאכלס אותו, אך כאשר אנשים מגיעים למצבי קיצון או כאשר יחסם לחוק הוא אינו מכבד במיוחד, הם יכולים בהחלט להסתפק בחיבור המבנה לתשתיות כדי כבר לאכלס אותו.
בדיוק מהסיבה הזאת, נוהגות הרשויות המקומיות בזהירות רבה במתן אישור טופס 4 ללא אכלוס, ביודען כי החיבור לתשתיות הוא כלי ההרתעה המשמעותי ביותר שעומד לרשותכן ועליו הן לא רוצות לוותר. אישור זה ניתן כאמור אך ורק במקרים בהם יש הצדקה לכך ובהן גם ניתן להוכיח את ההצדקה הזאת כאלטרנטיבה הראויה אל מול מניעת החיבור.
אפשרות זו לא עומדת לרשות כל מבנה ובכל מקרה. ישנם מקרים מאוד מוגדרים בהם ניתן לבקש טופס 4 ללא אכלוס ואך ורק עבורם נשקלת האפשרות.
ומתי ניתן גם לאכלס את המבנה?
לאחר קבלת טופס 4 ללא אכלוס, ניתן יהיה לפנות לחברת החשמל לצורך חיבור המבנה לתשתית החשמל. כעת יוכל הקבלן לבדוק את המערכות השונות הפועלות במבנה, לרבות מערכות כיבוי אש, מערכות הסקה, מיזוג מרכזי לבניין כולו, מעליות וכן הלאה.
למעשה, בכל מבנה בו ישנן מערכות הפועלות באמצעות חשמל ואשר אישורן מהווה תנאי לקבלת אישור אכלוס, יוכל הקבלן להגיש בקשה לקבלת אישור חלקי זה, שכן בלעדיו לא יוכל לעולם להשלים את תהליך האישור הסופי. יחד עם זאת, ואת זה כדאי לזכור, תמיד ניתן לנתק מבנה מתשתית החשמל באותה קלות בה ניתן לחבר אותו.
זאת אומרת שאם לאחר קבלת אישור טופס 4 ללא אכלוס ולאחר השימוש הלגיטימי שנעשה באישור זה, בוחר בעל המבנה גם להיכנס למבנה ולאכלס אותו מבלי שקיבל לכך אישור, עליו לקחת בחשבון שהמבנה ינותק מתשתית החשמל.
את אישור האכלוס הסופי תעניק הרשות המקומית למבנה, רק לאחר שהושלם התהליך של בדיקת כלל האישורים שאותם יש להגיש ולאחר שהרשות אישרה כי המבנה אינו חורג מתנאי ההיתר שניתן לו, שהוא נבנה כדין ושהוא ראוי למגורים ו/או למטרה שלשמה הוא נועד. עד לקבלת אישור אכלוס זה חל איסור לאכלס את המבנה גם ובעיקר, אם קודם לכן ניתן טופס 4 ללא אכלוס.
על אף שערוץ אישור חלקי זה מהווה קרקע פורייה לניצול לרעה של החוק על ידי בעלי מבנים, בפועל אין ברירה אלא להעניק אותו בכדי לאפשר בדיקה של מערכות המהוות חלק מתהליך האישור הסופי לאכלוס המבנה.
מבנים שאין להם אישור אכלוס ובכל זאת מחוברים לתשתיות, הם בדרך כלל מבנים שהשיגו את האישור החלקי בפורמט של טופס 4 ללא אכלוס ובמבנים אלה, האכלוס הוא כמובן בלתי חוקי.
