השכרת דירה ללא טופס 4 הינה צעד מסוכן ולא מומלץ, החושף הן את המשכיר והן את השוכר לבעיות משפטיות ותשתיתיות חמורות. מדובר במהלך המנוגד לחוק, המונע חיבור תקני לחשמל ומים, מבטל את תוקף הביטוח ומסכן את הדיירים במבנה שלא עבר בדיקות בטיחות. למרות חריגים, ההמלצה החד-משמעית היא לדרוש את השלמת האישור טרם הכניסה.
סיכונים לבעל הנכס (המשכיר):
- היבט פלילי: עבירה על חוק התכנון והבנייה, החושפת את הבעלים לקנסות כבדים ואף סכנת מאסר.
- תביעות: בהיעדר כיסוי ביטוחי לנכס לא מאושר, כל פגיעה בדייר תגרור תביעת נזיקין אישית.
- סכסוכים: קושי משפטי לאכוף זכויות (כגון פינוי דייר) כאשר בסיס ההשכרה אינו חוקי.
סיכונים לדייר (השוכר):
- תשתיות: סירוב חברות התקשורת, המים והחשמל לחבר את הנכס, דבר המונע שגרת חיים תקינה.
- עלויות: שימוש בחשמל זמני עשוי להיות יקר משמעותית (כ-13% יותר).
- סכנת חיים: הדירה לא עברה ביקורת בטיחות (אש, גז, חשמל) והמגורים בה מסוכנים.
- עבירה: עצם השהות בנכס אינה חוקית ועלולה לגרור קנסות גם לדייר.
דרכי פעולה מומלצות:
- התניה: אל תשכרו נכס שאין לו טופס 4 בתוקף.
- טיפול מיידי: אם כבר נכנסתם, פעלו בנחישות מול הבעלים להוצאת האישור.
- ליווי מקצועי: במקרים מורכבים או בדירות ישנות, חובה להיעזר בעורך דין להסדרת החוקיות.
עצם הרעיון של השכרת דירה שאין לה כלל טופס 4 יכול להישמע רעיון מופרך. הסיבה לכך היא, שבאופן תאורטי, מבנה שלא קיבל טופס 4 אינו יכול להתחבר לתשתיות חשמל, מים וגז ובלתי סביר בעליל שמישהו יסכים בכלל לשכור דירה שאין בה את התשתיות הבסיסיות הללו.
אלא שבפועל ישנם בישראל לא מעט מבנים ללא טופס 4 שהחשמל זורם בה כמו גם המים והגז, בין שבאופן פיראטי ובין שבגין טעויות בירוקרטיות למיניהן
השאלה היא האם השכרת דירה ללא טופס 4 מותרת על פי חוק והאם לשוכר הדירה ישנה גם אחריות בעניין.
השכרת דירה ללא טופס 4 היא בלתי חוקית
בואו נשים את הדברים כבר עכשיו על השולחן – דירה שאין לה טופס 4, קרי אישור אכלוס, לא יכולה להיות מושכרת. מלכתחילה, על פי החוק הדירה אינה מוכנה לאכלוס ולא רק שלא ניתן להשכיר אותה לאדם אחר שיתגורר בה, אלא שגם בעליה לא מורשה להתגורר בה.
באופן תאורטי, וכך גם קורה במרבית המקרים, הדירה גם לא תחובר לתשתיות החשמל, המים והגז ולכן פרט לארבעה קירות, לא ניתן לעשות עוד שום דבר בדירה כזאת. אלא שבפועל, ישנן בהחלט דירות ללא טופס 4, שאיכשהו הצליחו להתחבר לתשתיות וגם אם החיבור הוא בלתי חוקי, לאדם זר שמעוניין לשכור את הדירה, אין שום ידיעה על כך.
העניין הוא שזה לא משנה אם לדירה מגיעים חשמל ומים אם לאו – עצם אכלוס הדירה ללא טופס 4 מהווה עברה על החוק ולבטח השכרת דירה ללא טופס 4 הוא מהלך בלתי חוקי.
בהתאם לכך, גם אם הצלחתם להחתים שוכר כלשהו על הסכם שכירות לדירה שאין לה טופס 4 וגם אם יידעתם את השוכר כי אין לדירה טופס 4, אין זה פוטר אתכם מחובתכם למנוע כל כניסה לדירה עד לקבלת הטופס.
משמעות הדבר היא, שההסכם שנחתם אינו תקף ובכל עת, יכול השוכר לקחת את דבריו ולעזוב את הדירה מבלי שהדבר ייחשב להפרת חוזה ובנוסף גם לתבוע את בעל הדירה בגין עוגמת נפש, אם נגרמה כזאת.
אז מה עושים? פשוט לא משכירים?
התשובה היא בהחלט כן. זה יכול להישמע קצת נוקשה, אבל זהו בדיוק המצב. כל עוד לא ניתן לדירה טופס 4, לא ניתן להתגורר בה ולבטח לא ניתן להשכיר אותה.
טופס 4 הוא אישור אכלוס שניתן לדירות חדשות ולכן עצם השאלה סביב האופציה של השכרת דירה ללא טופס 4 מצביעה על כך שהדירה היא כנראה דירה להשקעה ונועדה מלכתחילה להיות מושכרת כבר לאחר סיום בנייתה.
במצב זה, כל יום שעובר מהווה הפסד על הנייר עבור בעלי הדירה ובעלי דירה רבים מוכנים גם לעבור על החוק בכדי למנוע את ההפסד הזה.
בפועל, מבחינת החוק כמו גם מבחינת הרשויות הרלוונטיות ובראשן הרשות המקומית שבתחומה ממוקם הנכס, אין לאינטרס הכלכלי של בעלי הדירה כל משמעות. אישור האכלוס נועד להבטיח שהמבנה בטוח למגורים, שהוא ראוי לאכלוס ושהוא מוכן להתחבר לתשתיות וכל עוד לא הוסדר עניין זה, פשוט אי אפשר להיכנס לדירה.
מה שאתם כן יכולים לעשות הוא לבחון את הסיבות שבגינן מתעכבת קבלת הטופס ולבצע את כל הפעולות הנדרשות בכדי להסדיר את העניין ולזרז את קבלת האישור. פעמים רבות מדובר בשינוי מיקום של דלת, בהסדרת תקלה בלוח חשמל או בהתקנת מעקה בטיחות לצד גרם מדרגות או הגבהת מעקה במרפסת.
בעל דירה שמתעקש שלא לבצע את השינויים הנדרשים ולהשכיר את הדירה על אף שטרם קיבלה טופס 4, חוטא למעשה למטרתו הוא. גם אם ישנם מקרים בהם מצליח בעל הדירה "להימלט" מחובתו החוקית ולהשכיר את הדירה, מדובר במקרים נדירים מאוד והם כמעט תמיד זמניים. בסופו של דבר, יעמוד בעלי הדירה מול המציאות הבלתי נמנעת שבה עליו להסדיר את המבנה ולקבל אישור טופס 4.
הפרות לאורך הדרך יכולות לעלות לו בעונשים מנהליים שונים שיכולים לעלות לא מעט כסף. על כן, השכרת דירה ללא טופס 4, גם אם היא מתאפשרת לכם ברמה הטכנית, היא אופציה שאתם רוצים להסיר מהשולחן ובמקומה כדאי לעשות את המאמץ הנדרש להסדרת אישור האכלוס שלאחריו תוכלו לפעול בחופשיות מלאה על פי החוק.
