כמה עולה הוצאת היתר בניה? המדריך המלא למחירי אגרות, היטלים ואנשי מקצוע

היתר בניה הוא רשיון בצורת מסמך פורמלי שמקנה לכם את הזכות לשנות ולבנות על הנכס שבבעלותכם. הוצאת היתר בניה כוללת הגשת בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה. תהליך הוצאת היתר בניה כולל בחובו תשלומי אגרות לרשות. אז כמה עולה היתר בניה?

מידע נוסף על היתרי בניה:

• שלבים בהוצאת היתר בניה
• תהליך קבלת היתר לתוספת בניה
• תוקף היתר בניה
• כמה זמן לוקח לקבל היתר בניה

מחירים על סוגי היתרי בניה:

הסבר מורחב על מחירי היתרי בניה

כפי שציינו קודם, תהליך הוצאת היתר הבניה כולל בתוכו עלויות רבות. ברמת העלויות הישירות קיימים התשלומים השונים לרשות המקומית. התשלומים לרשות כוללים אגרת בניה (שוויה של האגרה נקבע על פי הערכת המהנדס שבדק את תיק הבקשה להיתר הבניה ועל פי התוספת השלישית לתקנות התכנון והבניה), היטלים מקומיים והיטל השבחה (על פי העלייה הצפויה בערכו של הנכס).

מעבר לעלויות הישירות שיש לשלם לרשות עבור ההיתר, יש לשים לב שישנן גם עלויות עקיפות. כאשר אנחנו אומרים עלויות עקיפות הכוונה היא לתשלומים שונים שעליכם לשלם לגורמים נוספים לשם קבלת היתר הבניה. כפי שציינו, הגשת הבקשה להיתר הבניה צריכה להתבצע על ידי אדריכל, מהנדס או הנדסאי בניין. בנוסף, תכנית הבניה צריכה להבנות ולהיות מאושרת על ידי אחד מאותם אנשי מקצוע. הדבר כלול בתשלום לאיש המקצוע. בניית תוכנית הבניה ואישורה עלולים להגיע לעלויות גבוהות מאוד של עשרות אלפי שקלים.

כמובן שבלי תכנית בניה תקינה ומאושרת לא ניתן להגיש היתר בניה לכן הדבר הכרחי לתהליך הוצאת היתר הבניה. בנוסף לעלות תכנית הבניה, אנשים רבים מעסיקים איש מקצוע שינהל עבורם את תהליך הבקשה להיתר בניה. איש המקצוע יהיה אחראי עבורכם לכל מה שקשור לבקשת היתר הבניה, למילוי הטפסים, להגשת המסמכים המתאימים ולהתנהלות מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה. הדבר יכול להעלות את הסיכויים שלכם לקבל את היתר הבניה. לכן, למרות שהדבר יכול להגיע לעלויות גבוהות, זה יכול להשתלם לכם בהוצאת היתר הבניה.

חשוב להבין, שהתהליך של הוצאת היתר הבניה הוא לא פשוט ולפעמים יש גם עלויות שלא צפיתם מראש. אם היתר הבניה לא מאושר יותר זמן משחשבתם, או אם הגשתם בקשה שיש בה חוסרים מסוימים הדבר יכול לגרום לעיכוב בתחילת הבניה בפועל ולבזבוז כסף בעקבות כך.

ישנם מספר חוסרים פוטנציאליים שיגרמו לעיכוב הוצאת ההיתר. חלק מהם הם אישורי הנכסים הסמוכים, מידע לא מדויק שסופק לוועדה ועוד.

אם אחד החוסרים הוא חתימות ואישורים של השכנים הדבר עלול לגרום לעלויות רבות. למה זה קורה? בשביל לקבל את היתר הבניה עליכם להחתים את כל בעלי הזכויות בנכסים הסמוכים לנכס שלכם. אם לא תעשו זאת ותגישו את הבקשה להיתר בניה, הוועדה המקומית תבקש בעצמה את החתימות של השכנים, על ידי שליחת מסמכים לכל אחד מהשכנים. מה שיקרה זה שאתם תצטרכו לשלם את עלויות המשלוח של המסמכים. בנוסף, הדבר יכול לגרום לעיכוב משמעותית בתחילת הבניה.

אם אחד החוסרים הוא מידע לא מדויק שסופק לועדה הדבר עלול לגרום לבדיקות נוספות על ידי הוועדה. הבדיקות הנוספות עלולות לעלות כסף וכמובן שלגרום לעיכוב בתחילת הבניה.

עיכוב בתחילת הבניה בפועל יכול לגרום לעלויות שונות מאחר ואנשי מקצוע רבים כלולים בתהליך. כך לדוגמא תצטרכו לשלם על עיכוב בהזמנות החומרים שביצעתם, אלו יכולות להיות הזמנות שמחירן היה זול בתקופה שביצעתם וכרגע תצטרכו לשלם גם על חומרים יקרים יותר וגם על עיכוב ההזמנה. בנוסף, אנשי המקצוע השונים עלולים לגבות כסף עבור העיכוב של עבודתם.

מתי צריך היתר בניה?

• בניית בית חדש ותוספות לבניין קיים
• הוספת חלון או חלונות חיצוניים
• סגירת מרפסת
• קירוי חניה
• סככה או פרגולה (תלוי)
• הוספה של גדר
• שינוי בקירות חיצוניים
• שינוי בשלד המבנה
• שינוי בצנרת משותפת
• הקמת מבנה זמני
• בקשה לשימוש חורג במבנה או ברכוש משותף
• ועוד

ראו גם: היתר בנייה לפרגולה, היתר בנייה סגירת מרפסת.

איך זה עובד?

בשלבים. הדרך הכי טובה להוציא היתר בניה הוא פשוט לפנות לאדריכל שמתמחה בהוצאת היתרי בניה בהתאם לאזור שבו אתם גרים. כך תחסכו זמן יקר ואפילו עלויות. הנה השלבים העיקריים בתהליך:

1. בדיקה בסיסית לפי התב“ע המקומית על ידי פניה למחלקת ההנדסה ברשות המקומית
2. הגשת בקשה להיתר בניה לפי מאפייני הנכס בחסות תכנית אדריכלית חתומה
3. הכנת מפה טופוגרפית על ידי מודד מוסמך
4. החמת בעלי הזכויות על הנכס על הבקשה
5. הוצאת נסח טאבו מעודכן
6. אישורים מחברת החשמל, אישור תכנית סניטרית וכדומה

אז כמה אמור לעלות לי להוציא היתר בניה?

העלות של הוצאת היתר בניה מתחלקת לשניים. התשלום הראשון הוא לכל מיני בעלי מקצוע שאנו שוכרים את השירות שלהם לצורך התהליך כמו למשל אדריכל, מהנדס, יועץ אינסטלציה, מודד וכדומה. הסכום המירבי הוא לאדריכל שבעצם מכין את התכניות לבניה.

בנוסף, עלינו לשלם עוד תשלום לרשויות בגין היטל השבחה, אגרת פיתוח ואגרות נוספות. אם למשל מדובר בתוספת של חדר, המחיר לאדריכל ינוע בין 10,000-25,000 ש“ח. לעומת זאת, אם מדובר בתכנית בניה למרפסת או סגירת מרפסת המחיר יהיה זול משמעותית וינוע בין 4,000-9,000 ש“ח. עבור יחידת דיור המחיר גבוה יותר ולכן אפשר להסיק מכך שהמחיר נקבע כל מקרה לגופו. ניתן להיעזר במחשבון ייעודי המסייע לחשב אגרות והיטלים באתר של מנהל התכנון של משרד האוצר.

מושגים בסיסיים ששווה להכיר בתהליך של הוצאת היתר בניה

• תב“ע – תוכנית בניין עיר. לכל הרשויות המקומיות בישראל יש תוכנית אב שבעצם מאפיינת את היעוד של הבניה שמותרת בכל החלקים בארץ. התב“ע היא מפת מדידה עם סימונים של כבישים ורחובות. היא כולל תקנון של זכויות הבניה המותרות בכל אזור בארץ.
• זכויות בניה – אלו מגדירות את הגודל של השטח שעליו מותר לבנות ביחס לגודל המגרש. לכל שטח נוסף יש את החוקים שלו בין אם זה ממ“ד, מרפסת שמש, מרתף או מחסן.
• מפה טופוגרפית – מדובר בסוג של תרשים שערך מודד מוסמך לגבי גבולות המגרש, מגרשים או חלקות צמודים. המפה משקפת את כל מה שיש בשטח לרבות עצים, מבחנים, גדרות, מחסנים, חומות ועוד.

היתר בניה הוא הרישיון הרשמי אותו נותנת לנו הרשות העירונית בין אם זו המועצה המקומית או העירייה, תלוי במקום שבו אנו גרים מבחינת הליכי תכנון ובניה. היא זו שבעצם נותנת לנו את האישור הרשמי שאנו יכולים להתחיל לבנות.  מתי אנחנו צריכים הוצאת היתר בניה? בעיקרון, כמעט לכל דבר שקשור לתחום הבניה.

זה יכול להיות בדירה שבה אנו גרים ורוצים להוסיף לה עוד כמה מטרים, אם אנחנו גרים בדירה שיש בה מרפסת אבל היא לא בשימוש ואנחנו רוצים לסגור אותה, גם לזה אנחנו צריכים היתר בניה.

ראו גם: שלבים בהוצאת היתר בנייה.

הוצאת היתר בניה מה החוק אומר?

החוק אומר שכל שינוי בחזיתות הבניין דורש היתר בניה. גם אם מדובר בסגירה של מרפסת שזה כביכול שטח ששייך לי, עדיין אם אני סוגר אותה, אני מוסיף לעצמי שטח ולכן חייבים היתר. אם ממשיכים עם הדוגמא של המרפסת מבינים כי כשאנו סוגרים אותה אנחנו משנים את השימוש שלה.

כלומר, אנחנו לוקחים חלל שנקרא שטח שירות והופכים אותו למגורים, שטח עיקרי שמסופח אליי הביתה. גם שינויים כמו הוזזה של חלונות, הוזזה של הדלת או כל דבר שניתן לראות מבחוץ, מחייב הוצאת היתר בניה. גם תוספות בניה מחייבות היתר בניה.

כל מטר שאנחנו מוסיפים לבית שלנו בין אם זה בחצר הפרטית שלנו ובין אם הגג הפרטי שלה או אפילו הרחבה של החזית, אנחנו חייבים לבקש היתר בניה.

מתי מבקשים את היתר הבניה?

לפני שבונים. אחרי שבונים זה נקרא הכשרת בניה. כלומר במידה ובניתי ללא היתר זה אומר שעברתי על החוק וזו עבירה בניה. מדובר בעבירה פלילית. כדי להכשיר את העבירה הזו צריך להתחיל תהליך של הגשת היתר בניה בדיעבד וזה כבר משהו אחר לגמרי. ההליך התקין אומר שאני צריך לבקש את ההיתר לפני שאני מתחיל לבנות.

מקרים חריגים בהם אין צורך בהיתר בניה

פרגולות למשל זה משהו  שעד לפני כמה שנים כן היה צריך להגיש בקשה להיתר בניה אבל היום יש פרגולות שכן צריך להגיש עבורן היתר ויש כאלה שלא. זה מאוד תלוי בקריטריונים של הפרגולה.

ומה לגבי שינויים פנימיים?

נניח שיש לנו דירת 4 חדרים ואנחנו רוצים להפוך אותה לדירת 2 חדרים פלוס יחידת הורים מאוד גדולה. כל עוד אנחנו לא מפצלים את הדירות, או מאחדים את הדירה אין צורך בהיתר בניה. כלומר, אם אנו לוקחים דירת 4 חדרים והופכים אותה ל-3 חדרים גדולים, כל עוד אנחנו לא פוגעים בחזיתות של המבנה ורק שוברים את הקירות בתוך הבית שלי, משלב קירות גבס וכדומה, לא פגעתי בפריטים הנדסיים כמו למשל לקחת מדרגות בתוך הבית והזזנו אותם מקום, אין צורך בהיתר בניה.

בכל מקרה, תמיד כדאי לבדוק את הנושא ולהתייעץ עם אדריכל או מומחה להיתרי בניה כדי לעשות את השינויים בצורה חוקית וכדי שאחר כך לא נצטרך לשלם סתם כסף ובטח שלא לעבור על החוק. הורדת קיר והרחבה גם אין צורך בהיתר בניה.